El 31 de octubre de 2023, un jurado del estado de Missouri en los Estados Unidos declaró culpables a la Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces (National Association of Realtors, “NAR”) y a una serie de empresas de corretaje inmobiliario (“brokerages”) de infringir la libre competencia.
El caso, Burnett et al vs. National Association of Realtors et al (“Sitzer/Burnett”), se refiere a una acción de clase contra la mencionada asociación y los principales brokerages, acusándolos de conspirar para implementar conjuntamente una regla de fijación de comisiones artificialmente altas, en perjuicio de los vendedores de bienes inmuebles.
Específicamente, los demandantes alegaron que la normativa interna de la NAR hacía que, para poder listar su vivienda en los principales sistemas y bases de datos de propiedades en venta, los vendedores debían aceptar pagar un monto “en blanco” al agente inmobiliario de la parte compradora. Ello hacía que, siguiendo las recomendaciones de la denominada regla de compensación cooperativa de la NAR ‒las que habrían sido seguidas al pie de la letra por los brokerages y que exigían a sus agentes estar inscritos en la NAR‒, las comisiones que usualmente debe pagar el vendedor de una propiedad ascienden a un 6% del valor de la venta: 3% para el agente vendedor y 3% para el agente comprador.
Los demandantes solicitaron el pago de una indemnización de 1.78 billones de dólares, la que fue concedida por el jurado. Es posible que esa cifra multimillonaria se multiplique por 3, superando los 5 billones de dólares, si es que el Tribunal aplica la regla de los daños triples (treble damages), que el veredicto hizo aplicable a este caso.
Algunos brokerages, como Re/Max, llegaron a un acuerdo en forma previa, pagando millones de dólares de indemnización y eliminando la regla de inscripción obligatoria en la NAR para sus agentes.
Con más de 100 años de antigüedad y alrededor de un millón y medio de miembros, la NAR es una asociación poderosa. Según informa el New York Times, es la organización profesional más grande de los Estados Unidos y, entre otras cosas, es propietaria de la marca Realtors®. Esto último implica que, para que un corredor pueda identificarse a sí mismo como tal (realtor), es necesario que sea un asociado de la NAR y pague sus respectivas cuotas de membresía.
La NAR defiende la regla de compensación cooperativa argumentando que aseguraría mercados inmobiliarios “eficientes, transparentes y equitativos” y presentó un recurso de apelación solicitando la completa revocación de la sentencia condenatoria.
Si bien en casos anteriores de libre competencia, la NAR había prevalecido (por ejemplo, en el caso REX Real Estate), la situación podría cambiar drásticamente: inmediatamente después de la derrota de primera instancia en Sitzer/Burnett, se presentó otra demanda y potencialmente podrían venir muchas más, incluyendo una del Departamento de Justicia de los Estados Unidos, que actualmente intenta reabrir un caso contra la NAR que en 2020 cerró mediante un acuerdo.
Lo anterior muestra cómo prácticas muy antiguas y arraigadas en algunos mercados, incluso defendidas con argumentos de supuestas eficiencias y beneficios para los consumidores (como ocurre en el caso de la NAR), pueden, de todos modos, ser declaradas ilícitas por contravenir la libre competencia, cuestión que es especialmente cierta en los casos de prácticas horizontales consideradas como hechos continuos (característica que permite a un requirente o demandante esquivar la prescripción de su acción mientras la práctica bajo análisis no haya cesado en su ejecución).
Ello llama a los agentes económicos a estar en permanente revisión de sus estándares de actuación y a tomar medidas preventivas cuando la situación lo amerite, para así evitar quedar en la incómoda posición de ser requerido o demandado por ejecutar prácticas que vienen desde antiguo y que nunca se detuvieron a cuestionar desde un punto de vista del derecho antimonopolios.