En los últimos casi 5 años, la jurisprudencia –y ciertamente la doctrina– se han abocado profusamente a explicar cuáles son las consecuencias jurídicas de la pandemia derivada del COVID-19 y, más aún, de las medidas adoptadas por las diferentes autoridades para proteger a la población y evitar el aumento de contagios. Y bueno, mientras los plazos de prescripción lo permitan, nuestros tribunales mantendrán aquella tarea.
El pasado 15 de julio de 2024 se dictó una sentencia que, precisamente, se abocó a responder cómo se deben repartir las consecuencias mencionadas y las formas en que nuestro ordenamiento jurídico permite abordar dichas situaciones (Excelentísima Corte Suprema, bajo el Rol N°161.630-2023). En el fallo, el máximo tribunal de nuestro país se hizo cargo de diversas teorías civiles, como el respeto de los actos propios y la teoría de la imprevisión.
A principios de 2017, las partes involucradas suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la comuna de Quilicura para uso comercial o industrial. Las obligaciones del contrato, con renovaciones sucesivas, fueron cumplidas íntegramente hasta las declaraciones de cuarentena mandatadas por el Ministerio de Salud en marzo de 2020. Desde aquel momento, la arrendataria dejó de pagar las rentas aduciendo que, por las restricciones de movimiento, se veía impedida de usar el objeto arrendado. Todo lo anterior derivó en conversaciones entre las partes hasta la restitución del bien en septiembre de aquel año.
El arrendador interpuso una acción de terminación de contrato, la que fue acogida parcialmente en primera instancia mediante sentencia de 6 de octubre de 2022, condenando al arrendatario a pagar las rentas devengadas y no pagadas entre marzo y septiembre 2020 (fecha en que se fijó la terminación del acuerdo a consecuencia de la restitución mencionada). Además, se ordenó el pago de 0,5 Unidades de Fomento por cada día de atraso en el pago de dichas rentas (10° Juzgado Civil de Santiago, Rol N°C-1.206-2021).
Luego, conociendo de un recurso de apelación, la Ilustrísima Corte de Apelaciones de Santiago revocó la parte referida al interés diario, confirmando todo lo demás (Rol N°16.955-2022, de 23 de junio de 2023).
La Corte Suprema rechazó los recursos de casación interpuestos por ambas partes, dejando intacta la decisión de la Ilustrísima Corte de Santiago. Para analizar lo resuelto, corresponde que separemos las diferentes condenas de primera instancia, esto es, el pago de las rentas de arrendamiento y el interés aplicado a ellas respectivamente.
En primer lugar, como fundamentación del rechazo a la petición del demandado, quien abogaba por desestimar el cobro de las rentas debido a que las decisiones de la autoridad impidieron o restringieron el uso del inmueble para los fines para los cuales se arrendó, la Corte Suprema, compartiendo lo decidido en las instancias, estimó que las partes habían distribuido los riesgos al momento de la celebración del contrato.
Reiterando lo resuelto en la sentencia casada, se indicó que la cláusula séptima de aquella convención estipulaba que la parte arrendataria tenía bajo su cargo y riesgo, los gastos que pudiere ocasionar el cumplimiento de órdenes o disposiciones impartidas por la autoridad, así como de los requisitos o exigencias legales o reglamentarias de cualquier naturaleza.
En tal sentido, no obstante las disposiciones del Código Civil que permiten suspender el cumplimiento de las obligaciones en este tipo de contratos cuando el arrendatario se vea privado del uso convenido, las partes de este contrato, al momento de la suscripción, determinaron quién sería la persona que debía asumir los riesgos derivados de los actos de autoridad.
En segundo lugar, la Corte Suprema se abocó a resolver si procedía, o no, el pago de la indemnización moratoria pactada por las partes, a la que el tribunal de primera instancia accedió y que fue revocada por la Ilma. Corte de Apelaciones. El máximo tribunal consideró que esta obligación, al no ser de la esencia del contrato de arrendamiento, a diferencia del pago de las rentas, debía ser analizada no sólo desde la dimensión de lo estrictamente estipulado, sino además desde la perspectiva de las circunstancias sobrevinientes a su celebración.
La Corte, echando mano a la denominada teoría de la imprevisión, resolvió que los tribunales cuentan con la facultad de examinar si, como consecuencia de un hecho de tal envergadura como las restricciones de movilidad por la pandemia, se ha visto afectado el equilibrio económico de las prestaciones de las partes, propias de un contrato conmutativo como el de arrendamiento.
Dicha facultad de revisión no podría extenderse a las obligaciones de carácter esencial, según se adelantó. Sin embargo, nada obsta a que, tratándose de otras prestaciones diversas de las esenciales, pueda revisarse si se ha quebrantado el equilibrio contractual por un hecho sobreviniente, esto es, si las demás prestaciones a que se obligó alguna de las partes, aparecen como excesivamente gravosas.
En el caso comentado, precisamente, el cobro de la indemnización moratoria resultaría ajena al fin para el cual se pactó –en tanto deriva de una situación imprevisible y no imputable–, además de ser desproporcionado y desprovisto de equidad y justicia, considerando que la arrendataria, de todos modos, deberá pagar las rentas de arrendamiento respecto de un inmueble que no pudo hacer normal uso para el destino por el cual se arrendó.
Lo anterior se vería refrendado debido a que las partes sostuvieron conversaciones a fin de arreglar sus diferencias desde las declaraciones de cuarentena, según ya se dijo. Para la Corte, es su deber velar por la equidad de las relaciones jurídicas amparadas por las legítimas expectativas que surgen a partir del escenario en que tienen lugar los hechos, y de los cuales se deducen sus consecuencias.
En ese sentido, el principio general de la buena fe impone a las partes un deber de coherencia en su comportamiento y, como consecuencia, cuando la misma parte intenta ejercitar un derecho subjetivo incompatible o contradictorio con su conducta anterior, la pretensión posterior se vuelve inadmisible, según la doctrina o teoría de los actos propios.
Las conversaciones sostenidas entre las partes en busca de una solución a los problemas derivados de las restricciones de movilidad demostrarían el ánimo e intención de los contratantes de encontrar un punto de equilibrio entre sus propios intereses, lo que resulta ajeno a una pretensión de cobro de una multa.
Interesante resulta ver cómo la Excma. Corte, haciendo eco a lo resuelto por la Ilma. Corte de Santiago, además de volver a dotar de contenido a la teoría de los actos propios, delimita el campo de acción o aplicación de la conocida imprevisión contractual.
Nuestro máximo tribunal considera, en virtud de lo prescrito en los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, que las obligaciones esenciales serían inamovibles para la judicatura, máxime si las partes distribuyeron los riesgos al contratar. Dicha conclusión no es la misma para el resto de las obligaciones, no esenciales para estos efectos, y el necesario equilibrio que el legislador busca en los contratos conmutativos como el de arrendamiento.
Más allá de los comentarios respecto a dicha conclusión, los que pueden o no ser compartidos por quienes litigan o estudian este problema, no cabe duda de que este pronunciamiento es un aporte más, dentro del cada vez más prolífico repositorio actual, para entender el funcionamiento de estos conflictos en nuestro país. A falta de consagración positiva expresa, es la Corte Suprema la encargada de moldear la aplicación de las teorías cada vez más atingentes dentro de las relaciones jurídicas y comerciales.
Como adelantamos, mientras los plazos de prescripción contractual acompañen, cada vez veremos más de este tipo de pronunciamientos (¡y bienvenidos sean!).