La Ley N°21.718, que tiene como objetivo simplificar y agilizar los procedimientos administrativos vinculados con la construcción, y cuyo proyecto de ley revisamos en una nota anterior, fue publicada en el Diario Oficial el 29 de noviembre de 2024, dando así inicio a su implementación.
Sin perjuicio de que la ley regula una gran cantidad de instituciones y mecanismos que influirán en la agilización de los permisos de construcción –se modifican 11 cuerpos normativos–, las que entrarán en vigencia en distintas oportunidades –algunas entraron en vigencia el 14 de enero de 2025; otras entrarán el 30 de mayo de 2025; y otras una vez que se reglamenten ciertos aspectos en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (“OGUC”)– en esta instancia analizaremos brevemente algunas novedades de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”) que resultan de relevancia para el procedimiento de autorización de construcciones.
En primer lugar, se destaca la modificación al artículo 116 de la LGUC, que establece que las edificaciones requieren la obtención de un permiso de construcción previo a su ejecución, incorporando la Ley N°21.718 que la OGUC señalará las excepciones que no requerirán de dicho permiso, así como aquellas en que se habilitará su ejecución mediante el uso de “otras técnicas” (como una declaración jurada, de acuerdo con el nuevo artículo 119 bis).
Otro aspecto relevante de las modificaciones a la LGUC se relaciona con la responsabilidad de los distintos profesionales que participan en la construcción de las edificaciones. Si bien el artículo 18 de la LGUC establece que el propietario primer vendedor de una construcción es responsable por los daños y perjuicios, y tiene derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción. En ese contexto, la Ley N°21.718 innova regulando la responsabilidad del arquitecto, del profesional que realice el proyecto de cálculo estructural, del profesional que realice el estudio de mecánica de suelos, y del inspector técnico de obra, estableciendo además que los revisores independientes serán solidariamente responsables con el arquitecto que realice el proyecto (artículo 116 bis).
Por su parte, en materia de transparencia, la Ley N°21.718 incorpora un nuevo artículo 116 bis C a la LGUC, indicando que las municipalidades deberán publicar mensualmente un listado de todos los permisos y autorizaciones que hubiesen sido otorgados durante el mes anterior, y una copia de ellos.
En otro aspecto, el nuevo artículo 118 de la LGUC establece que la Dirección de Obras Municipales (“DOM”) respectiva dispondrá de un plazo de 30 días para pronunciarse sobre los permisos de construcción –el que será de 60 días en proyectos cuya carga de ocupación sea igual o superior a 1.000 personas–, los que se reducirán a la mitad si se acompaña un informe favorable de un revisor independiente.
En ese sentido, en caso de que la DOM no se pronuncie en dicho plazo, el solicitante podrá hacer valer el silencio administrativo negativo, que permitirá reclamar ante la Seremi Minvu, quien tendrá un plazo de 40 días para resolver el reclamo. En dicha situación, si la autoridad verifica que el proyecto respectivo cumple con los requisitos para su autorización, declarará que el permiso debió concederse y ordenará a la DOM otorgarla sin más trámite, previo pago de los derechos municipales reducidos en el 50%.
Como se ha podido revisar, la Ley N°21.718 modifica y profundiza en los procedimientos y en las herramientas con las que cuentan los solicitantes en la autorización de los permisos de construcción, con el objetivo de agilizar los respectivos procedimientos. En ese contexto, se establecen incentivos a la calidad del trabajo de los profesionales, estableciendo la responsabilidad de cada uno de ellos; a la celeridad de los procedimientos, en caso de que la DOM no resuelva el permiso dentro de plazo, se reducirán los derechos municipales a la mitad; se establece que ciertos proyectos no requieren de permiso de construcción, evitando los trámites que dicho procedimiento implica; se incorporan obligaciones de transparencia, entre otros.
Pues bien, sin perjuicio de que la completa implementación de la Ley N°21.718 dependerá de las modificaciones reglamentarias que se encuentran pendientes, las normas analizadas constituyen un relevante avance para la agilización de los permisos, sobre todo considerando que su consagración legal conlleva un mandato expreso para las distintas municipalidades del país que, según ha trascendido, ya han comenzado a ajustar sus procedimientos y herramientas.