En el último tiempo han surgido múltiples voces dando cuenta del hecho de que serían miles los permisos de edificación aprobados por diversas direcciones de obras municipales entre los años 2020 y 2021 –en plena pandemia por el Covid-19– que estarían ad portas de vencer durante los próximos meses.

Cabe preguntarse qué es lo que genera esta caducidad y, en su caso, cómo puede el titular de un permiso impedir su configuración.

El artículo 1.4.17. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (“OGUC”) dispone en su inciso primero que esta sanción urbanística se verifica de forma automática al cabo de 3 años desde la concesión del permiso, cuando no se ha llevado a cabo la ejecución de la obra a la que, aquel instrumento, debió haber dado lugar o, en su caso, cuando se produce su paralización por el mismo período de tiempo.

Al efecto, debe tenerse en consideración que el cómputo de dicho plazo debe entenderse interrumpido, en virtud de las DDU 429 y 462, de la División de Desarrollo Urbano, desde que se decretó la alerta sanitaria con ocasión de la pandemia por el Covid-19 (8 de febrero de 2020) hasta la fecha de cese del estado de excepción constitucional de catástrofe por calamidad pública (30 de septiembre de 2021).

Pues bien, la caducidad es una de las causales de extinción de la eficacia de la autorización de construcción brindada por la autoridad municipal –eminentemente temporal– por la no iniciación de los trabajos dentro del tiempo previsto por la normativa o, en su caso, por el cese de tal construcción por ese mismo plazo, pese a haber sido iniciada oportunamente (Figueroa y Figueroa, 2016).

La Contraloría General de la República (“CGR”) ha expresado que la ponderación fáctica para la determinación de la concurrencia de los supuestos de la caducidad de un permiso concierne a la dirección de obras municipales que lo otorgó, la que debe declarar fundadamente tal cosa.

Lo anterior implica, como también ha dispuesto la CGR, que el cómputo del plazo debe tener en especial consideración las circunstancias que rodean al permiso, tales como las condiciones que debían concurrir antes del inicio de la obra, o bien, las órdenes judiciales que podrían impedir su ejecución por un largo plazo.

No está de más hacer presente, asimismo, que las competencias de las que en la materia gozan las direcciones de obras municipales, son también extensibles a las respectivas secretarías regionales ministeriales de vivienda y urbanismo cuando justamente existen pareceres divergentes entre la autoridad municipal y un tercero. Así lo ha expuesto la CGR .

A lo antedicho agrega el inciso segundo del citado artículo 1.4.17. de la OGUC que la obra se entenderá iniciada cuando se hubieren realizado los trazados correspondientes y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto respectivo. Por ello, cabe preguntarse qué tipo de faenas, en específico, son susceptibles de impedir la configuración de la caducidad del permiso.

La Corte Suprema ha previsto que los trabajos preparatorios deben contemplar la totalidad de los trazados de la obra y deben haber comenzado las excavaciones también de la totalidad de la obra –salvo que el propio permiso hubiere autorizado una construcción parcial–, porque solo así se habrá acreditado la materialización concreta y real del inicio serio y constatable de la obra proyectada.

La CGR ha añadido al respecto, que tienen también tal aptitud los movimientos y cortes de terreno, su limpieza y nivelación, los trazados de ejes, las excavaciones parciales y el cierre perimetral de la obra. Para estos efectos, y pese a su falta de idoneidad técnica, se han validado las certificaciones expedidas por notarios públicos (cuestión atendible si se considera lo dificultoso que resulta la oportuna visita a la obra de la dirección de obras municipales).

Aquellas son las circunstancias materiales que, de conformidad con la OGUC y la jurisprudencia existente al efecto, podrán invocarse para impugnar –ya sea en sede administrativa o judicial– una declaratoria de caducidad expedida por una dirección de obras municipales.