En una nota anterior comentamos las propuestas de modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) sometió a consulta pública. Orientadas a reactivar la construcción de viviendas y acelerar la reconstrucción en zonas de catástrofe, éstas quedaron recogidas en el Decreto N° 68, de 2026 del MINVU, del que recientemente se tomó razón, con alcances, por parte de la Contraloría General de la República y que fue publicado en el Diario Oficial el pasado 2 de octubre.
La versión original del Decreto 68/2026, ingresado a toma de razón el 27 de julio de 2026, fue retirada por el propio MINVU el 7 de septiembre, a fin de subsanar diversas observaciones de la Contraloría. Reingresado el 16 de septiembre, fue finalmente tomado de razón el 1° de octubre, con los alcances que más adelante se desarrollan. Antes de ello, la modificación había sido sometida a consulta ciudadana entre el 8 y el 22 de abril, cuyas observaciones fueron respondidas por el Ministerio.
Las observaciones que motivaron el retiro abarcaron varias de las materias que ya habíamos comentado. En cuanto a la densidad, la Contraloría estimó que no se advertía el fundamento para reemplazar el coeficiente de cuatro habitantes por vivienda, previsto en la regulación anterior, por los coeficientes propuestos. En estacionamientos, reparó que la rebaja de la dotación mínima no consideraba lo dispuesto en el artículo 60 de la Ley N° 21.442, de copropiedad inmobiliaria, que exige al menos un estacionamiento por unidad en los condominios de viviendas de interés público.
En relación con el Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV), observó que se radicaban en el Servicio de Vivienda y Urbanización facultades que el artículo 171 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) confiere a la Secretaría Regional Ministerial de Transportes y Telecomunicaciones y a la Dirección de Tránsito respectiva, y que, además, no constaba que se hubiere solicitado el informe al ministerio del ramo conforme al artículo 37 bis de la Ley N° 19.880. Sobre los conjuntos armónicos, observó la necesidad de armonizar la nueva regulación que disminuía las condiciones para acceder a esa figura y sus incentivos. Y, en materia de reconstrucción en zonas de catástrofe, señaló que el permiso y la recepción simultáneos debían acotarse a los términos del artículo 116 bis D de la LGUC, entre otras materias.
A partir de esas observaciones, el Ministerio ajustó el texto que finalmente fue cursado. En materia de densidad, el coeficiente base quedó en 2,8 habitantes por vivienda –en línea con la evolución del tamaño medio de los hogares–, acompañado de un coeficiente diferenciado de 1,4 para los proyectos próximos a infraestructura de transporte, eliminándose el coeficiente de 2 que contemplaba el texto originalmente ingresado. En los estacionamientos, la rebaja se acotó a los proyectos de vivienda y equipamiento de clase servicio, resguardando la exigencia de la Ley N° 21.442. En los conjuntos armónicos se ajustaron las condiciones de acceso a esa figura y las reglas sobre sus beneficios, incluidas las exigencias viales y la posibilidad de reducir los incrementos en zonas de conservación histórica. Y, tratándose de la reconstrucción, se reincorporó la exigencia de cumplir las normas urbanísticas sobre áreas de riesgo, protección de recursos naturales y patrimoniales, así como las franjas o radios de restricción y las declaratorias de utilidad pública previstas en el respectivo instrumento de planificación territorial.
El Decreto 68/2026 fue cursado, además, con alcances. La Contraloría precisó que corresponde a las Direcciones de Obras Municipales verificar que el estudio de riesgos se encuentre suscrito por un profesional especialista, y al MINVU, a través de su División de Desarrollo Urbano, definir quiénes revisten tal calidad. Asimismo, en cuanto a los fundamentos técnicos de la regulación, cuestionados en diversas presentaciones ingresadas durante el trámite –y en la etapa de participación ciudadana–, la Contraloría señaló que, aunque los había analizado, su apreciación correspondía primariamente a la autoridad sectorial competente.
Aquello es relevante, por cuanto la toma de razón es un control preventivo de legalidad. De ahí que sus observaciones recayeran sobre cuestiones de dicho orden –competencia de los órganos, concordancia con normas de rango superior, fundamentación del acto y cumplimiento de trámites como el informe del artículo 37 bis de la Ley N° 19.880–. Cosa distinta es el mérito, la oportunidad o la conveniencia de las decisiones adoptadas –por ejemplo, si el coeficiente de densidad escogido es el más adecuado–, materia que queda reservada a la autoridad administrativa y que el órgano contralor no puede evaluar. Por eso, subsanados los reparos de legalidad, la Contraloría cursó el decreto sin pronunciarse en concreto sobre el mérito de las decisiones de política pública adoptadas.
En definitiva, la toma de razón permite distinguir entre la legalidad de las modificaciones y la conveniencia de las decisiones de política urbana que contienen. El oficio aborda la primera, pero no zanja la segunda, atendido el alcance del control preventivo de la Contraloría. Desde esa perspectiva, sigue siendo pertinente examinar cómo los nuevos parámetros se articulan con la planificación local y qué efectos producen en cada territorio.
En términos prácticos, estas modificaciones permiten, bajo determinadas condiciones, desarrollar más viviendas en un mismo terreno, acceder a mayor constructibilidad y reducir las exigencias de estacionamientos, además de facilitar la reconstrucción en zonas de catástrofe.
Ahora bien, sin perjuicio de que su lógica es mejorar la viabilidad de los proyectos y ampliar la oferta habitacional mediante cambios a la regulación nacional, sus efectos se materializan en territorios cuya planificación local responde a condiciones específicas y a procesos de participación ciudadana. Aunque la modificación de la OGUC fue sometida a consulta pública, ello no obsta a la posibilidad de que surjan controversias al aplicar las nuevas reglas, tanto sobre el alcance de los beneficios y su articulación con los planes reguladores, como sobre la capacidad de la infraestructura y los servicios para acompañar una mayor intensidad de construcción, todas cuestiones que fueron levantadas por distintos actores –entre ellos, varias Municipalidades– durante el procedimiento.
La experiencia muestra que cuando esas tensiones se materializan, suelen traducirse en una mayor judicialización de los permisos de edificación –por la vía de recursos de protección, reclamos de ilegalidad o solicitudes de invalidación–, de modo que la discusión sobre la articulación entre la nueva regulación y la planificación local tiende a trasladarse, finalmente, a sede administrativa y judicial.
En ese contexto, la articulación entre la Ordenanza y los instrumentos de planificación territorial permanece como un asunto abierto y resulta de especial importancia para desarrolladores, municipios y titulares de permisos en trámite, con el desafío de determinar cómo se aplican las nuevas reglas en cada terreno, qué oportunidades ofrecen y qué condiciones deben cumplirse para aprovecharlas. Esto cobra especial relevancia para quienes ya cuentan con un permiso de edificación pero sin la recepción definitiva, pues el decreto contempla una vía transitoria para acogerse a sus disposiciones mediante una modificación del proyecto, sujeta a requisitos y límites específicos.
