El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) sometió a consulta pública una propuesta con modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), con el objetivo de reducir el precio de la vivienda –removiendo restricciones que encarecen su producción– y acelerar la reconstrucción en zonas de catástrofe. El diagnóstico combina la caída de la construcción habitacional –en 2025 registra su nivel más bajo, desde 2008– con un alza del precio real de las viviendas muy superior a la de los salarios. A esto se suma un dato demográfico de relevancia: según el CENSO 2024, el hogar medio cayó a 2,8 personas y los hogares unipersonales llegaron al 21,8%.
Sobre esa base se proponen dieciocho modificaciones. Entre ellas, la constructibilidad –los metros cuadrados edificables en un terreno– aumenta al medir la “superficie edificada” hasta la cara interior de los muros, y no la exterior, de modo que su espesor deja de descontar superficie útil. Así también los permisos de edificación extenderían su caducidad[RF4] [RF5] [FN6] de tres a seis años, y se suspende su cómputo mientras se tramitan autorizaciones de otros órganos del Estado.
Por su parte, considerando que los planes reguladores comunales (PRC) fijan un máximo de habitantes por hectárea –densidad– que se traduce a un número de viviendas fijados por la OGUC mediante un coeficiente, –hoy de cuatro habitantes por vivienda–, la propuesta reduce dicha fórmula a dos en general y a uno para viviendas económicas cercanas a infraestructura de transporte. [RF7] [FN8]
Además, se amplía la rebaja de la exigencia de dotación mínima de estacionamientos en las edificaciones que se encuentren cercanas a infraestructura de transporte (como el Metro) y, a la vez, se suprime la cláusula que permite a los planes reguladores prohibir esa rebaja en su territorio.
Por su parte, los conjuntos armónicos –figura que permite edificar por sobre los máximos de constructibilidad y alturadel PRC cuando un proyecto constituye una unidad espacial propia por su dimensión, uso o localización– ven rebajada de 5.000 a 2.500 m² la superficie exigida para su calificación y elevados sus premios de edificabilidad, hasta 75% de constructibilidad y 50% de altura para vivienda económica próxima al transporte.
Finalmente, en materia de reconstrucción, se establece un régimen de excepción en zonas de catástrofe que permite demostrar ante la autoridad que el proyecto cumple con las exigencias de movilidad que la normativa impone mediante informe del SERVIU en reemplazo del Informe de Mitigación de Impacto Vial; y que la Dirección de Obras Municipales (DOM) podrá autorizar, mediante informe de profesional competente –quien deberá asegurar que la vivienda cumpla con las normas técnicas, de habitabilidad, seguridad y estabilidad y declaración simple del dueño–, el permiso de edificación y recepción simultáneas, exigiendo que la vivienda cumpla solo las normas de seguridad, estabilidad y habitabilidad, pero “sin considerar normas urbanísticas”, entre otras modificaciones.
La consulta recibió cerca de dos mil observaciones. Varios municipios, por ejemplo, han objetado que la reforma podría alterar el efecto real de los planes reguladores sin modificar su texto, debilitando la autonomía comunal. Por ejemplo, Providencia calculó que el nuevo coeficiente cuadruplicaría las viviendas permitidas, reduciendo su tamaño medio de 80 a 20 m². Asimismo, el Colegio de Arquitectos alega que las medidas vienen a densificar de forma indirecta el territorio al margen del plan regulador.
En la vereda opuesta, Libertad y Desarrollo valoró la iniciativa como una actualización positiva de parámetros que considera como obsoletos, indicando que recoge la nueva realidad demográfica y aprovecha la infraestructura de transporte ya instalada, con el reparo de que el aumento de densidad debería venir acompañado de equipamiento suficiente.
Pues bien, reconociendo la urgencia del diagnóstico –la crisis habitacional y la necesidad de reconstrucción– es relevante recordar que las condiciones urbanísticas –densidad, altura, constructibilidad– son materias que la Ley General de Urbanismo y Construcciones entrega a los instrumentos de planificación territorial, y que el plan regulador comunal fija mediante un procedimiento técnico y con instancias de participación ciudadana.
La entrega de una próxima respuesta del MINVU está agendada para fines de junio, por lo que será relevante analizar cómo las propuestas se compatibilizan con los instrumentos de planificación territorial y, en definitiva, con la jerarquía normativa en materia urbanística, lo que importa de manera concreta a quienes tienen proyectos inmobiliarios en desarrollo, permisos de edificación vigentes, terrenos cuya cabida depende de los parámetros hoy propuestos o municipios que podrían ver alterado el contenido de sus planes reguladores mediante las modificaciones propuestas a la OGUC.
