En los últimos días, el Servicio Nacional del Consumidor publicó una nueva circular interpretativa (la primera de este año) y cuatro nuevos dictámenes interpretativos en los que abordó diversas materias. En esta nota explicamos su contenido.
i. Circular Interpretativa sobre contratos preparatorios en el mercado inmobiliario. Resolución Exenta N°495 de 26 de julio de 2023
El Sernac dicta esta Circular Interpretativa en atención a que, según su criterio, en la actualidad, la compra y venta de bienes raíces es un negocio de carácter masivo en el que inmobiliarias y desarrolladores de proyectos ofrecen inmuebles al público, constituido principalmente por personas que buscan inmuebles con fines habitacionales. Añade el Servicio que las empresas en este rubro detentan una “clara posición dominante en la relación de consumo, la cual les permite imponer condiciones del negocio y cláusulas contractuales muchas veces contrarias a los derechos de los consumidores”.
En virtud de lo anterior, la Circular aborda la aplicación de la Ley N° 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores (“Ley del Consumidor” o “LPC”) a los contratos preparatorios en el mercado inmobiliario suscritos en el marco de una relación de consumo. El Sernac entiende por contratos preparatorios aquellos que tienen por objeto la celebración de otro contrato en el futuro. El Servicio identifica los siguientes tipos de contratos preparatorios que son, a su vez, contratos de adhesión:
Reservas inmobiliarias. El consumidor elige una unidad del proyecto inmobiliario, y el proveedor la retira del mercado por un período acotado. En virtud de este contrato preparatorio, el consumidor se obliga a celebrar un contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble en cuestión o, en caso de desistimiento, al pago de una multa o pena. Generalmente el consumidor deberá, además, entregar una suma de dinero al proveedor la que posteriormente será imputada o abonada al pie o al precio de compra del inmueble.
Contrato de promesa de compraventa. El proveedor y el consumidor se obligan a celebrar el contrato de compraventa definitivo respecto del inmueble.
Compra en blanco y en verde. El Sernac destaca que, jurídicamente, no se trata realmente de una compra, sino que de una promesa de compraventa ofrecida a los consumidores. La diferencia entre una compra en blanco y una compra en verde radica en el estado de avance del proyecto inmobiliario; en el caso de las compras en blanco, el proyecto únicamente cuenta con los permisos de edificación, mientras que en las compras en verde ya se ha iniciado su construcción. En ambos casos no se ha otorgado la recepción definitiva de la sobras por parte de la Dirección de Obras Municipales respectiva.
El Servicio destaca que existen tres cuerpos legales que regulan el mercado inmobiliario y las relaciones que en él se producen: (i) el Código Civil; (ii) la Ley General de Urbanismo y Construcciones; y (iii) la Ley del Consumidor. En virtud de esta última, y especialmente de lo dispuesto en su artículo 2° letra e), el Sernac señala que “los contratos de venta de viviendas quedan sujetos al estatuto protector delos derechos de los consumidores, excluyendo aquello relacionado con la calidad de las mismas, la que, como ya se señaló, es materia de la Ley General de Urbanismo y Construcción”.
Ahora bien, en lo que dice relación con la aplicación de los contratos preparatorios en el mercado inmobiliario, el Sernac sostiene la aplicación de la Ley del Consumidor en base a los siguientes argumentos:
1. No resultaría razonable aceptar que solo el acto final, el contrato de compraventa, se encuentre amparado por la Ley del Consumidor, mientras que los actos jurídicos previos a su perfeccionamiento no, sobre todo considerando quela celebración del contrato de compraventa definitivo supone atravesar por un itinerario contractual complejo que generalmente requiere la suscripción de varios contratos o actos preparatorios.
2. El vocablo “venta” utilizado por el artículo 2° letra e) de la LPC es utilizado en un sentido comercial en la norma, conforme se desprende de diversas normas, como la Ley N°20.007. Así, este vocablo refiere a todo el proceso de adquisición de una vivienda.
3. La interpretación amplia del concepto de contrato de venta se condice con el principio pro consumidor, incorporado por la Ley N°21.398 a la Ley del Consumidor en el artículo 2° ter.
En virtud de todo lo anterior, el Sernac concluye que “la Ley N° 19.496 tutela y protege al consumidor durante todo el procedimiento contractual, es decir, antes, durante y después de la celebración de los distintos tipos de contratos dentro del negocio y mercado inmobiliario”.
ii. Dictamen Interpretativo sobre el ejercicio del derecho a retracto. Resolución ExentaN°496 de 26 de julio de 2023
Requerida su interpretación sobre el ejercicio del derecho a retracto contemplado en el artículo 3° bis de la Ley del Consumidor, el Sernac concluyó:
1. El derecho a retracto es la facultad que asiste al consumidor de desistirse unilateralmente del contrato en los casos contemplados en la LPC, sin una causa específica, dentro de un plazo de 10 días contados desde la recepción del producto, existiendo solo algunas excepciones.
2. Para su ejercicio únicamente basta que el consumidor manifieste su voluntad de desistirse del contrato a través de los mismos medios utilizados para celebrar el contrato o en otro que prefiera y esté previsto para ello, dentro del plazo legal, que el bien o servicio no sea de aquellos excluidos conforme a la LPC y que no se haya deteriorado por un hecho imputable al consumidor.
3. La regulación de la forma y condiciones en que el proveedor deberá comunicar la exclusión de este derecho y los bienes en que excepcionalmente y por su naturaleza procederá su exclusión será establecida en un reglamento que debe dictar el Ministerio de Economía, Fomento y Turismo.
4. El retiro del embalaje original no excluye el derecho a retracto en la medida que los elementos originales de embalaje se encuentren en buen estado al momento de restituir el bien.
iii. Dictamen Interpretativo sobre aplicabilidad de la garantía legal a los servicios de mantenimiento de productos. Resolución Exenta N°497 de 26 de julio de 2023
En este Dictamen, el Sernac interpreta las reglas relativas al derecho de garantía legal (artículos 19, 20 y 21 de la LPC) para determinar si éste es exigible en los contratos de prestación de servicios, tales como los de mantenimiento de productos.
El Servicio concluye que el vocablo “producto”, utilizado por los artículos 19 y 21 de la Ley del Consumidor, que regulan el derecho de garantía legal, no es asimilable a los servicios y que, respecto de estos últimos, son aplicables las reglas contenidas en los artículos 40 y 41 de la LPC.
iv. Dictamen Interpretativo sobre desistimiento de compra. Resolución Exenta N°498 de 26 de julio de 2023
En este Dictamen, el Sernac interpreta las normas de la Ley del Consumidor en lo relativo a la posibilidad de desistirse de la compra de un mueble que aún no ha sido entregado, pero respecto del cual se ha abonado una parte de su precio.
El Servicio señala que la LPC no contempla una hipótesis legal que permita el desistimiento por parte del consumidor. No obstante, el proveedor puede ofrecer tal opción de forma voluntaria. Ello, sin perjuicio del derecho de retracto establecido en el artículo 3° bis de la Ley del Consumidor, aplicable en casos de contratación a través de medios electrónicos o a distancias o en aquellos casos en que el consumidor no tuvo acceso directo al bien, y siempre que no se trate de un bien confeccionado según las especificaciones entregadas o requeridas por el consumidor.
v. Dictamen Interpretativo sobre responsabilidad de los proveedores por robos o hurtos en estacionamientos de centros comerciales. Resolución Exenta N°499 de 26 de julio de 2023
El Sernac sostiene que los estacionamientos emplazados en supermercados o centros comerciales de uso gratuito corresponden a un servicio accesorio y complementario a la actividad principal del proveedor, correspondientes a la venta y comercialización de productos, por lo que se encuentran sujetos a los literales d) y e) del artículo 3° de la LPC, que establecen los derechos de seguridad en el consumo y reparación integral de los daños causados a los consumidores, respectivamente.
Por ende, conforme a la interpretación del Servicio, los proveedores que ofrecen servicios de estacionamiento, ya sea gratuito u oneroso, están obligados a velar por el resguardo de la seguridad de los consumidores a fin de evitar que se produzcan daños, robos o hurtos a los vehículos o a las especies dispuestas en su interior y, en caso de que se produzcan tales daños, deberán indemnizarlos, so pena de incurrir en infracción del artículo 3° letras d) y e) de la LPC. Finalmente, el Sernac sostiene que la disposición de lockers, o casilleros, por parte de los proveedores, no los exime de su obligación de seguridad en la prestación del servicio de estacionamiento ofrecido a los consumidores.