La normativa urbanística, por su naturaleza, se encuentra expuesta a un constante cambio. Por tal motivo la ley ha tendido a otorgar garantías a sus destinatarios relativas a la invariabilidad de las reglas aplicable a los proyectos inmobiliarios. Dicho efecto ha sido llamado habitualmente congelamiento regulatorio.
Recientes pronunciamientos de la Corte Suprema y Contraloría han generado un especial interés, en lo que aparenta ser un cambio interpretativo en la aplicación de ciertas figuras del derecho urbanístico. Es posible observar una modificación de lo que se ha entendido por congelamiento regulatorio asociado a los anteproyectos de edificación como al permiso de construcción. Esto, además, importa una alteración de la comprensión de los efectos de la confianza legítima y buena fe, principios aplicables tradicionalmente a los actos administrativos urbanísticos.
En relación con el anteproyecto de edificación, si bien existía una consolidada jurisprudencia administrativa que declaraba la creación de un derecho adquirido temporal en favor de su solicitante, recientes pronunciamientos de Contraloría han condicionado la mantención de vigencia de las condiciones regulatorias a la emisión de un anteproyecto conforme con el ordenamiento jurídico, con indiferencia de la buena fe del titular. Así, quedarían supeditados los efectos del anteproyecto a la regularidad de la actuación de la Dirección de Obras Municipales (“DOM”). Este requisito también ha sido reconocido por recientes decisiones judiciales, que han declarado nulos los anteproyectos en casos de una aprobación disconforme con los instrumentos de planificación territorial, modificando las condiciones de certeza originales al otorgamiento.
Al permiso de edificación, por su parte, se la ha reconocido una especial estabilidad en atención a que sería un acto removedor de los obstáculos asociados a un derecho de construcción inherente a la calidad de propietario de un terreno. En lo que se refiere a sus efectos, en ausencia de un anteproyecto vigente, el ingreso de una solicitud de permiso fija la normativa aplicable a su aprobación y posterior ejecución. Es así como posteriores modificaciones en instrumentos de planificación no serían exigibles al titular de este permiso.
No obstante lo anterior, Contraloría ha reconsiderado sus decisiones previas, estableciendo ahora que las modificaciones de carácter ambiental en los instrumentos de planificación rigen in actum, y que, por lo tanto, afectan a los permisos de edificación otorgados. Se suma a esta cambio, un robustecimiento del rol de la DOM en materia ambiental, circunstancia que ha venido a matizar la autonomía que existía entre el permiso de edificación y el cumplimiento de las obligaciones ambientales por parte de un proyecto inmobiliario, matiz que también ha encontrado sustento en decisiones judiciales.
Por último, la sentencia que anuló el permiso de edificación asociado al Mall Barón, corresponde al antecedente más relevante de lo que sería un cambio jurisprudencial en esta materia. En ella, la Corte Suprema declaró que el permiso de edificación solo es apto para generar un derecho adquirido en la medida en que se ciña a las normas legales vigentes a la fecha de su otorgamiento, circunstancia avalada en el control judicial aplicable a dicho acto, el cual imposibilitaría concluir que su sola emisión genera un derecho adquirido en favor de su titular.
La existencia de un cambio jurisprudencial en materia urbanística pareciera ser aún incierta, considerando la naturaleza de los casos. Sin embargo, es un asunto que amerita especial atención, debido a las relevantes consecuencias que trae aparejadas para el sector inmobiliario y las comunidades.